Autor: astidach

Allgemeines zum Dachausbau, Vorteile – Herausforderungen

Anbei eine kurze Zusammenstellung der Vorteile sowie Herausforderungen beim Dachausbau.

Der Dachausbau bietet eine Reihe von Vorteilen:

Nach wie vor sind viele Rohdachböden in Wien brachliegend.

Abb: brachliegende Rohdachböden in Wien

Wien wächst sehr rasant und dieser Trend wird vorraussichtlich auch die nächsten Jahre noch anhalten, viele neue Wohnungen werden benötigt.

Aufstockungen und der Dachausbau bieten eine Möglichkeit Wohnraum zu schaffen, ohne dafür neue Grundflächen in Anspruch zu nehmen und auch bereits bestehende städtische Infrastruktur nutzen zu können.

  • dies ist eine relativ maßvolle Form der innerstädtischen Nachverdichtung

und steigert gleichzeitig den Wert der Immobilien.

Dachausbauten und Dachaufstockungen können einen Beitrag zur Ausweitung des Wohnungsangebots leisten.

Für die Bewohner der neuen Wohnungen bedeutet dies:

  • hohe Wohnqualität:

Dachgeschoßwohnungen sind trotz des enormen Preisanstieges (aufgrund der Hochkonjunktur) nach wie vor begehrte Wohnungen, da sie meistens über eine Terrasse /Freiflächen verfügen und Weitblicke ermöglichen können.

Abb: Dachlandschaft Wien, Weitblick

Auch die bessere Verfügbarkeit von Tageslicht in den Dachgeschosswohnungen ist ein großes Plus. Nirgendwo sonst im städtischen Bereich kann soviel Licht einfallen wie im Dachgeschoß.

Generell bieten sich gerade für private Interessenten die Möglichkeiten, in einem intensiven Dialog mit ihrer Planerin individuelle maßgeschneiderte Lösungenzu schaffen, die auf die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner zugeschnitten sind.

Dies ermöglicht lichtdurchflutete Wohlfühloasen mitten in der dicht verbauten Stadt zu schaffen. Eine Welt für sich, abseits vom der Schnelligkeit des täglichen Lebens, ein Ort für tägliche Miniurlaube , alleine, mit Freunden, mit der Familie.

Abb. links Atelier Der Sakarian:

Privates Bad in einer DG Wohnung. Durch die Lage im Gebäude ergibt sich eine hohe Raumhöhe, das Bad kann von oben belichtet werden und hängende Gärten können gedeihen. Eine kleine Ruheoase ist geschaffen

  • Barrierefreiheit:

Bei der Schaffung von Dachgeschoßwohnungen ist der Einbau eines barrierefreien Aufzuges gesetzlich vorgeschrieben. Dieser kommt üblicherweise dem gesamten Hause zugute, wenn die bestehenden Geschoße ebenfalls angefahren werden.

  • Verbesserte Energieeffizienz des gesamten Gebäudes.

Durch die Aufstockung und den Dachgeschoßzubau wird das Dach hochwertig gedämmt da es nun notwendig wird in diesem Bereich die anspruchsvollen Energiewerte für einen Neubau einzuhalten, dies kommt dem gesamten Haus zugute sowie den Klimazielen.

Technische Herausforderungen:

  • Es sind komplexe statische Maßnahmen zu tätigen, nicht zuletzt um die Erdbebensicherheit zu garantieren,
  • Die Prüfung des Bestandes ist Grundvoraussetzung, ein Ingenieurbefund über den Zustand des Gebäudes ist vorgeschrieben,
  • zB wir die Einbindetiefe der Fundamente geprüft und Mauerwerksproben entnommen, und daraus kann sich ergeben dass eine sogenannte Ertüchtigung des Bestandes erforderlich wird.
  • Ein ganz heikles Thema stellt z.B jene Situation dar, die sich ergibt wenn die Wohnung unter dem Dachgeschoss bewohnt ist und die Decke beim Verstärken mit Stahlbeton aus diesem Grunde nicht unterstellt werden kann. Hier sind besondere Vorkehrungen zu treffen, um Schäden am Gebäude und die Belästigung der Bewohner zu vermeiden.

Abbildung: Holz / Stahlkonstruktion, Atelier Der Sakarian

Behördliche Herausforderungen:

  • Generell ist der planerische Aufwand sehr hoch, die technisch-planerischen Herausforderungen ebenfalls . Es gilt die Rahmenbedingungen der Wiener Bauordnung einzuhalten (bzw. der Bauordnungen für andere Länder).
  • Weiters ist eine positive Stellungnahme der MA19 nötig (Stadtgestaltung)
  • eine komplexe brandschutztechnische Planung in Abhängigkeit von Gebäudehöhe und Gebäudeklasse sowie die Planung der schon angesprochenen statischen Maßnahmen.
  • Steht das Haus bzw. der Dachstuhl unter Denkmalschutz ist die Planung zusätzlich mit dem Bundesdenkmalamt abzustimmen.

Kostenfaktoren:

Das Bauen auf dem Dach ist wesentlich aufwendiger als auf ebener Erde. Auch ist es in den letzten Jahren ist zu einem enormen Baukostenanstiegaufgrund der Hochkonjunkturin der Baubranche gekommen.

Generell muß die Wirtschaftlichkeit im Einzelfall überprüft werden. Je kleiner der Dachboden desto unwirtschaftlicher ist der Dachausbau, da die Kosten für den Aufzug und eventuelle Ertüchtigungsmaßnahmen des Bestandes unabhängig von der Größe des Dachgeschosses getätigt werden müssen.

Auch eine größere Gebäudehöhe spielt aus brandschutztechnischer Sicht eine wirtschaftliche Rolle.

Ein weiterer Kostenfaktor besteht nach wie vor in der Stellplatzverpflichtung.

Checkliste für die Machbarkeit :

 1.)Die mögliche Bebaubarkeit muß überprüft werden.  Am besten geschieht dies mittels einer Studie , in der die erzielbare    Nutzfläche ermittelt wird.

2.)Feststellen der statisch erforderlichen Maßnahmen

3.)Feststellen der erforderlichen Maßnahmen für die Barrierefreiheit

4.)Kosten, die sich  aus der Stellplatzverpflichtung ergeben

5.) Feststellen der erforderlichen Maßnahmen für die Erweiterung der Haustechnischen Versorgung (zB neue Steigleitungen)

Zusammenfassende Tipps für die Vorgehensweise:

Eine gute Beratung im Vorfeld durch Spezialisten ist beim Dachgeschossausbau ein absolutes Muß, da doch Risikofaktoren bestehen.

Und dies gilt für alle, unabhängig davon, ob jemand Besitzer der gesamten Liegenschaft ist oder als Käufer eines Dachbodens vorhat, sich seine Traumwohnung am Dach eines Gründerzeithauses zu errichten.

Gerade beim Kauf eines Rohdachbodens in einem Objekt, in dem es mehrere Wohnungseigentümer gibt, ist die Klärung der zugrundeliegende Vertragsituation entscheidend. Unklare Vertragsverhältnisse verhindern oft genug den Dachgeschossausbau.

Auch beim Kauf eines fertig ausgebauten Dachgeschoßes ist es sehr ratsam, sich im Vorfeld gewissenhaft zu informieren hinsichtlich Qualität der Bauausführung und baurechliche und ggf eine JurIstin und eine BauexpertIn beizuziehen.

Hat man all diese Faktoren im Vorfeld bedacht, kann man beginnen seine persönliche Wohlfühloase zu genießen mit dem Blick auf eine der schönsten Skylines der Welt.

Über die Verfasserin Architektin BM DI Der Sakarian:
Warum ich mich auf Dachausbauten spezialisiert habe:

Ich bin Architektin und Baumeisterin sowie gerichtlich beeidete Sachverständige mit einer Spezialisierung auf den Dachgeschoßausbau.

Die Dächer Wiens haben mich seit jeher schon angezogen. Ich wollte die Stadt mit ihrer einzigartigen Architektur und Dachlandschaft von oben sehen und dies aus möglichst vielen Blickwinkeln. Ein Lied davon singen können auch alle meine Freunde, die damals nach Wien zu Besuch kamen. Es gab immer Wege auf Dächer mit den tollsten Ausblicken zu gelangen um dann dort zu picknicken mit dem Blick auf eine der schönsten Skylines der Welt.

So war es dann auch naheliegend mich nach dem Studium weiterhin intensiv mit der Materie zu beschäftigen. Dies hat sich in den letzten 20 Jahren meiner beruflichen Tätigkeit intensiviert. Mein Kundenkreis reicht von HausbesitzerInnen, die im Zuge einer Gesamtsanierung ihres Zinshauses an mich herantreten, zu Menschen, die einen einzelnen Rohdachboden kaufen wollen und ihn nach Ihren eigenen Vorstellungen ausbauen wollen bis zu professionellen Bauträgern.

mehr unter www.der-sakarian.com